In breve
La Commercial Rent Tax (CRT) è un’imposta della città di New York a carico degli inquilini, non dei proprietari, sui canoni dei locali commerciali di Manhattan a sud della linea centrale della 96ª strada. Si applica quando il canone base annualizzato è di almeno $250.000, e l’aliquota effettiva è del 3,9% dopo una riduzione del 35% del canone base. Un credito d’imposta per le piccole imprese la azzera del tutto o in parte per gli inquilini con un reddito complessivo fino a $10 milioni e un canone inferiore a $550.000.
In sintesi
Zona: Manhattan a sud della linea centrale della 96ª strada. Gli altri distretti e la parte nord di Manhattan sono esclusi.
Chi paga: l’inquilino, compresi subconduttori, licenziatari e concessionari.
Soglia: canone base annualizzato di almeno $250.000 prima della riduzione del 35%, con un credito a scaglioni tra $250.000 e $300.000.
Aliquota: 6% del canone base, ridotto del 35%, per un’aliquota effettiva del 3,9%.
Dichiarazione: è obbligatoria se il canone lordo pagato nell’anno supera $200.000, anche quando non è dovuta alcuna imposta.
Chi la paga, e dove
Secondo il Department of Finance di New York (il dipartimento comunale delle finanze), l’imposta si applica agli inquilini che occupano o utilizzano un immobile per attività commerciali nella zona interessata, quando il canone lordo annuo o annualizzato è di almeno $250.000 e non si applicano esenzioni. La definizione di “inquilino” è ampia: conduttori, subconduttori, licenziatari, concessionari e soci-inquilini di cooperative. Rientrano anche alcuni rapporti tra parti correlate.
Per negozi e ristoranti questo significa che un punto vendita di punta su un grande asse commerciale di Manhattan può facilmente ricadere nell’imposta, mentre un negozio simile a Brooklyn o sopra la 96ª strada no. Secondo il rapporto annuale 2025 del Department of Finance, l’imposta è stata abolita nel 1995 per gli immobili a nord della 96ª strada e negli altri distretti.
Come si calcola l’imposta
L’aliquota di legge è il 6% del canone base, cioè il canone lordo al netto di alcune deduzioni previste dalla norma. Tutti i contribuenti hanno diritto a una riduzione del 35% del canone base, quindi viene tassato solo il 65%. Da qui l’aliquota effettiva del 3,9%. Un credito a scaglioni attenua il salto per i canoni tra $250.000 e $300.000.
Il credito d’imposta per le piccole imprese
Dal 1° giugno 2018 il Department of Finance prevede un credito per le piccole imprese:
Credito pieno: reddito complessivo pari o inferiore a $5 milioni e canone base annuo, prima della riduzione, inferiore a $500.000.
Credito parziale a scaglioni: reddito complessivo superiore a $5 milioni ma non oltre $10 milioni, con canone base prima della riduzione tra $500.000 e $550.000.
Esclusi: reddito complessivo pari o superiore a $10 milioni, oppure canone base pari o superiore a $550.000.
Prima di contare sul credito, verifica con un consulente fiscale come si determina il reddito complessivo per la tua struttura societaria.
Le scadenze
L’anno d’imposta va dal 1° giugno al 31 maggio. La dichiarazione annuale scade il 20 giugno. Le dichiarazioni trimestrali scadono il 20 settembre, il 20 dicembre e il 20 marzo. Se l’attività cessa, imposta e dichiarazione finale sono dovute entro 20 giorni.
Perché conta nella trattativa sul contratto d’affitto
La CRT è di fatto un costo di occupazione che si aggiunge all’affitto. Quando confronti un locale di Manhattan sotto la 96ª strada con uno fuori dalla zona, inserisci l’imposta nel modello dei costi di occupazione. Poiché si calcola sul canone, tutto ciò che modifica l’importo del canone, come i periodi di canone gratuito o il modo in cui vengono classificati alcuni oneri del proprietario, può incidere sull’imposta. Fai esaminare la struttura del contratto al tuo consulente fiscale prima della firma.
Cosa fare se apri a Manhattan
Verifica se il locale si trova a sud della linea centrale della 96ª strada.
Calcola il canone base annualizzato, compresi i periodi parziali del primo anno.
Valuta se hai diritto al credito per le piccole imprese in base al reddito complessivo.
Registrati e segna in agenda le scadenze trimestrali e annuali.
Inserisci la CRT nell’analisi dei costi di occupazione e del punto di pareggio.
Come può aiutarti Devolus
Devolus costruisce modelli dei costi di occupazione per le società che mettono a confronto diversi locali a New York, compresa la CRT dove si applica, e lavora con agenti immobiliari abilitati e consulenti fiscali sul contratto vero e proprio. Puoi partire dal Readiness Check oppure scriverci.
Domande frequenti
La Commercial Rent Tax si applica a Brooklyn o nel Queens?
No. Si applica solo a Manhattan, a sud della linea centrale della 96ª strada.
La Commercial Rent Tax la paga il proprietario?
No. È a carico dell’inquilino, compresi subconduttori, licenziatari e concessionari.
Qual è l’aliquota effettiva della CRT?
Il 3,9%. L’aliquota di legge è il 6% del canone base, ma a tutti i contribuenti si applica una riduzione del 35% del canone base.
Devo presentare la dichiarazione anche se non devo pagare nulla?
Il Department of Finance richiede la dichiarazione se il canone lordo pagato nell’anno supera $200.000, anche quando il credito per le piccole imprese azzera l’imposta.
Fonti
Readiness Check
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Informazioni generali, non consulenza legale, fiscale o di investimento. Regole e costi cambiano: verifica sempre le fonti ufficiali prima di decidere.